특례기간이 줄면 종전주택을 꼭 2년 안에 팔아야 하나요?

팔지 않아도 됩니다. 기한을 넘기면 과세 혜택만 사라지고 처분 의무가 생기는 것은 아닙니다. 다만 기한 뒤에 오는 종합부동산세 과세기준일에는 기본공제가 12억원이 아니라 9억원으로 적용되고, 종전주택을 양도할 때도 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제 우대를 적용받지 못합니다.

신규 주택이 조정대상지역 밖이면 어떻게 되나요?

이번 단축 대상이 아닙니다. 시행령이 손댄 것은 조정대상지역 내 주택 보유자가 조정대상지역 내 주택을 새로 사서 일시적 2주택자가 된 경우입니다. 두 주택 가운데 어느 하나라도 조정대상지역 밖이면 종전 규정이 적용되는지는 공개된 자료만으로 단정할 수 없으므로 과세관청 확인이 필요합니다.

종전주택을 2년 안에 팔았는데도 세금이 늘 수 있나요?

과세기준일이 중간에 끼면 가능합니다. 종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 보유 상태로 납세의무가 성립하므로, 2년 기한 안이라도 그 시점에 두 주택을 모두 들고 있으면 해당 연도분은 일시적 2주택 특례를 적용받아야 합니다. 특례 요건을 갖추지 못했다면 그 연도분은 일반 기본공제가 적용됩니다.

고령자 세액공제까지 더하면 금액이 더 커지나요?

커집니다. 1세대 1주택자는 기본공제 12억원 외에 고령자와 장기보유 세액공제를 합해 최대 80%까지 받을 수 있는데, 특례가 끊기면 이 공제도 함께 사라집니다. 이 글의 계산기 엔진은 세액공제와 세부담 상한을 반영하지 않으므로, 공제 대상인 보유자의 실제 증가분은 표의 차액보다 큽니다.

2026년 8월 3일 이전에 계약만 해둔 경우도 종전 3년인가요?

계약금까지 치렀다면 그렇습니다. 보도자료는 2026년 8월 3일 이전에 취득했거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 종전 규정을 적용한다고 적었습니다. 계약서만 쓰고 계약금을 넘기지 않았다면 이 단서에 해당하지 않으므로 지급 사실을 증빙으로 남겨 두는 편이 안전합니다.

재산세도 같이 늘어나나요?

공개된 자료에 없습니다. 이번 시행령 개정은 소득세법과 종합부동산세법 시행령을 손댔고, 재산세를 정하는 지방세법은 대상이 아닙니다. 1세대 1주택 재산세 특례세율이 일시적 2주택자에게 어떻게 적용되는지는 별도 규정의 문제이므로 과세관청에 확인해야 합니다.

일시적 2주택 특례 2년 단축, 종부세 얼마 늘어나나

조정대상지역에서 집을 갈아탈 때 종전주택을 팔아야 하는 기한이 3년에서 2년으로 줄었다(2026년 10월 기준). 재정경제부가 2026년 9월 29일 국무회의에서 의결한 「소득세법 시행령」과 「종합부동산세법 시행령」 개정안이 2026년 10월 1일 공포·시행된 결과다. 줄어든 1년이 금액으로 얼마인지 따지면 종합부동산세 쪽에서는 시세 17억 1,429만원에서 20억원 사이 주택이 연 108만원으로, 그 아래 시세 12억 8,571만원까지는 0원이다. 이 글은 전세 vs 매매 계산기가 매매 쪽 비용으로 얹는 보유세 산식을 그대로 써서, 특례 1년이 지키던 금액과 그 금액이 전세와 매매의 판정을 움직이는지를 계산한다.

시행령이 줄인 것은 종전주택 처분 기한 1년이다

일시적 2주택은 살던 집을 팔기 전에 새 집을 먼저 사서 한동안 두 채를 보유하는 상태를 말한다. 세법은 이 구간을 갈아타기 과정으로 보고 일정 기간 1세대 1주택과 같게 대우한다.

종전 규정은 조정대상지역 내 주택 보유자가 조정대상지역 내 주택을 새로 취득한 경우 3년간 양도소득세와 종합부동산세의 1세대 1주택 특례를 적용했다. 개정 시행령은 이 기간을 2년으로 줄였다. 보도자료는 특례의 내용을 두 갈래로 명시했다. 양도소득세 쪽은 양도가액 12억원 이하분 비과세와 장기보유특별공제 우대 최대 80%이고, 종합부동산세 쪽은 기본공제 12억원과 고령자·장기보유 세액공제 최대 80%다.

바뀐 것은 혜택의 크기가 아니라 혜택이 유지되는 기간이다. 2년을 넘기면 종전주택을 팔 때까지 일반 2주택자로 과세된다.

특례가 지키는 종합부동산세 기본공제는 3억원이다

국세청이 공시한 종합부동산세 주택분 과세표준은 공시가격 합계에서 기본공제를 뺀 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱한 값이다. 기본공제는 일반 납세자가 9억원, 1세대 1주택자가 12억원이다. 특례가 지키는 것은 이 3억원 차이다.

세율은 2주택 이하라면 특례 여부와 무관하게 같은 표를 쓴다. 과세표준 3억원 이하 0.5%, 6억원 이하 0.7%, 12억원 이하 1.0%, 25억원 이하 1.3%, 50억원 이하 1.5%다. 일시적 2주택자는 특례가 끊겨도 2주택자이므로 3주택 이상에 적용되는 중과세율 구간으로 넘어가지 않는다. 바뀌는 변수는 기본공제 하나뿐이고, 그래서 증가분이 깔끔한 산식으로 떨어진다.

계산기 엔진은 공시가격을 시세의 70%로 근사하고 농어촌특별세 20%를 더해 연액을 낸다. 엔진 주석에 그렇게 적혀 있고, 세부담 상한과 세액공제는 반영하지 않는다고 함께 고지돼 있다.

시세 12억 8,571만원 아래에서는 잃을 종부세가 없다

기본공제가 9억원으로 내려가도 공시가격이 9억원을 넘지 않으면 과세표준이 0이다. 시세로 환산하면 9억원을 0.7로 나눈 12억 8,571만원이다. 이 아래 구간에서는 특례가 있든 없든 종합부동산세가 0원이므로 이번 단축으로 잃는 금액이 없다.

시세	공시가격 근사	특례 유지	특례 상실	차액	월 환산
12억원	8억 4,000만원	0원	0원	0원	0원
12억 8,571만원	9억원	0원	0원	0원	0원
14억원	9억 8,000만원	0원	28만 8,000원	28만 8,000원	2만 4,000원
15억원	10억 5,000만원	0원	54만원	54만원	4만 5,000원
16억원	11억 2,000만원	0원	79만 2,000원	79만 2,000원	6만 6,000원
17억 1,429만원	12억원	0원	108만원	108만원	9만원
18억원	12억 6,000만원	21만 6,000원	129만 6,000원	108만원	9만원
20억원	14억원	72만원	180만원	108만원	9만원
22억원	15억 4,000만원	122만 4,000원	250만 5,600원	128만 1,600원	10만 6,800원
25억원	17억 5,000만원	205만 2,000원	356만 4,000원	151만 2,000원	12만 6,000원

차액이 처음으로 생기는 지점은 시세 12억 8,571만원이고, 거기서부터 시세 17억 1,429만원까지는 차액이 0원에서 108만원으로 비례해 늘어난다. 특례를 유지하는 쪽에 종합부동산세가 아예 붙지 않는 구간이어서, 이 구간의 차액은 곧 특례 상실 시 세액 전부다. 공시가격 9억원이 재산세에서도 세액이 꺾이는 지점인데 그 계산은 1주택 재산세 특례 글이 따로 다룬다.

시세 17억원과 20억원 사이에서 차액이 108만원에 멈춘다

표에서 시세 17억 1,429만원, 18억원, 20억원의 차액이 모두 108만원으로 같다. 우연이 아니라 산식의 결과다. 기본공제 차이 3억원에 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준 차이가 1억 8,000만원이고, 여기에 최저 구간 세율 0.5%를 적용해 90만원, 농어촌특별세 20%를 더하면 108만원이다.

이 값이 고정되는 조건은 두 경우가 모두 0.5% 구간에 머무는 것이다. 특례를 잃은 쪽의 과세표준이 3억원을 넘지 않으려면 공시가격이 14억원 이하여야 하고, 시세로는 20억원이다. 반대로 특례를 유지한 쪽에 세액이 생기기 시작하는 지점은 공시가격 12억원, 시세 17억 1,429만원이다. 두 조건이 겹치는 시세 17억 1,429만원에서 20억원까지가 차액이 정확히 108만원인 구간이다.

시세 20억원을 넘기면 특례를 잃은 쪽이 0.7% 구간으로 올라가면서 차액이 다시 벌어진다. 시세 22억원에서 128만 1,600원, 25억원에서 151만 2,000원이다. 특례 단축의 금액 효과가 집값에 비례해 커진다는 통념과 달리, 서울 주요 단지가 많이 몰려 있는 시세 17억원대에서 20억원대 초반까지는 집값이 3억원 가까이 달라도 잃는 금액이 같다.

전세와 매매의 판정은 이 금액으로 뒤집히지 않는다

연 108만원이 전세와 매매의 비교에서 어느 정도 무게인지는 엔진을 끝까지 돌려 봐야 안다. 주택담보대출 연 4.5%에 30년 원리금균등, 전세자금대출 연 4.0%, 대안 투자수익률 연 3%, 집값 상승률 연 3%, 전세가 상승률 연 2%, 보유 10년, 보유·거래 비용 반영 조건을 공통으로 두고 세 가지 금액대를 넣었다.

조건	매매 우위 전환	순자산 격차 월 증가	특례 1회 상실액	전환 지연
시세 18억원·전세 10억원·자기자본 7억원	70개월	129만 5,711원	108만원	0.83개월
시세 18억원·전세 12억원·자기자본 9억원	39개월	189만 6,626원	108만원	0.57개월
시세 15억원·전세 10억원·자기자본 8억원	39개월	166만 2,695원	54만원	0.32개월

매매 우위 전환은 매매 시나리오의 순자산이 전세 시나리오를 넘어서는 시점이다. 특례를 한 번 잃어 늘어나는 세금은 세 조건 모두에서 그 시점을 한 달도 미루지 못한다. 순자산 격차가 매달 100만원대 중후반으로 벌어지는 속도에 비해 연 108만원이라는 금액이 작기 때문이다. 같은 엔진으로 1주택 재산세 특례를 따졌을 때 손익분기가 3개월 당겨졌던 것과 비교하면, 종합부동산세 쪽 단축은 판정을 흔드는 변수가 아니다. 전세와 매매 자체의 손익분기 구조는 전세 vs 매매 손익분기 글에서 이어진다.

금액이 큰 쪽은 종합부동산세가 아니라 양도소득세다

보도자료가 적은 특례의 또 한 갈래는 양도소득세다. 1세대 1주택으로 인정되면 양도가액 12억원 이하분이 비과세되고 장기보유특별공제도 최대 80%까지 우대받는다. 기한을 넘겨 이 지위를 잃으면 종전주택의 양도차익에 세금이 붙는다.

계산기 엔진은 양도소득세를 모델에 넣지 않는다. 엔진 주석이 양도세와 등기·법무 비용, 종합부동산세 세부담 상한과 세액공제를 미반영 항목으로 명시한다. 따라서 이 글은 양도소득세 증가분을 숫자로 제시하지 않는다. 다만 비과세 대상이 양도가액 12억원 이하분이라는 점과 공제율이 최대 80%포인트까지 움직인다는 점만으로도, 금액의 크기가 연 108만원 수준인 종합부동산세와는 자리수가 다르다는 사실은 분명하다. 처분 기한을 지켜야 하는 실질적 이유는 보유세보다 양도세 쪽에 있다.

취득일 8월 3일과 8월 4일이 갈라놓는 것

같은 단축이라도 적용 시점은 세목마다 다르고, 취득일에 따라 종전 규정이 그대로 남는 경우도 있다.

구분	적용 시점
양도소득세	2026년 8월 4일 이후 신규 취득하고 2026년 10월 1일 이후 종전주택을 양도한 분부터
종합부동산세	2026년 8월 4일 이후 신규 취득하고 2027년 6월 1일 기준 납세의무가 성립한 분부터
종전 규정 3년	2026년 8월 3일 이전에 취득하거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우

종합부동산세 쪽에서 실제로 영향을 받는 첫 고지는 2027년분이다. 과세기준일이 6월 1일이므로 2026년에는 바뀐 기간이 적용될 여지가 없다. 양도소득세 쪽은 시행일인 2026년 10월 1일 이후 종전주택을 양도하는 시점부터 걸린다. 2026년 8월 3일을 기준으로 취득이나 계약금 지급이 끝난 사람은 기한이 3년으로 남으므로, 갈아타기 일정을 짜기 전에 계약금 입금일부터 확인해야 한다. 매수 단계의 대출 한도 제약은 규제지역 주담대 한도 글이 다룬다.

확인되지 않은 것과 처분 기한 전에 할 일

두 주택 가운데 하나만 조정대상지역에 있는 경우의 처리, 재산세 1세대 1주택 특례세율의 적용 여부, 기한을 넘긴 뒤 종전주택을 팔았을 때의 경과 규정은 공개된 보도자료에 없다. 이 글의 금액은 공시가격을 시세의 70%로 보는 엔진 근사에 기댄 값이므로 실제 공시가격이 다르면 구간이 이동한다. 세부담 상한과 고령자·장기보유 세액공제를 반영하지 않았으므로 공제 대상인 보유자의 실제 차액은 표보다 크다. 취득세와 보유세를 포함한 매수 단계 비용 전반은 집 살 때 드는 돈 가이드에서 확인할 수 있다.

신규 주택 취득일이 2026년 8월 4일 이후인지 확인한다.
그 이전이면 계약금 지급일 증빙을 찾아 둔다.
종전주택 공시가격이 9억원을 넘는지 본다.
넘지 않으면 종합부동산세로 잃는 금액은 없다.
넘으면 표에서 해당 구간의 연 차액을 확인한다.
양도 예정 시점이 2년 기한 안에 들어오는지 다시 맞춘다.