전세로 남을까, 집을 살까.

정해진 답은 없으며, 집값 상승률·투자 수익률·보유 기간 세 변수가 결론을 가릅니다. 이 계산기로 세 변수를 조정하면 취득세·대출이자·기회비용까지 반영한 10년 뒤 두 선택의 순자산 차이를 바로 확인할 수 있습니다.

전세는 보유 기간이 짧고 집값 상승 기대가 낮을 때 유리합니다. 매매는 취득세를 먼저 내고 시작하므로 집값 상승으로 그 격차를 회수할 시간이 없다면, 전세를 유지하며 남는 돈을 대출 금리보다 높은 수익률로 굴리는 쪽의 자산이 더 커집니다.

매매는 보유 기간이 길고 집값 상승률이 투자 수익률에 근접하거나 그 이상일 때 유리합니다. 집값 전체(레버리지 포함)에 상승률이 붙어 시간이 갈수록 복리 격차가 벌어지고, 2년마다의 보증금 인상 부담도 사라지기 때문입니다.

1주택자 기준 매매가 6억원 이하는 1%, 9억원 초과는 3%, 그 사이는 1~3% 사이에서 매끄럽게 올라가는 슬라이딩 세율이 적용됩니다(취득가액 × 2/3억원 − 3). 여기에 지방교육세(취득세율의 1/10)가 붙어, 예컨대 7억원 주택은 약 1.83%인 1,283만원 정도를 계약 시점에 내야 합니다(전용 85㎡ 이하 기준, 85㎡ 초과 시 농어촌특별세 0.2%p 추가).

전세 보증금과 매달 아끼는 현금은 가만히 있는 돈이 아니라 굴릴 수 있는 돈이기 때문입니다. 이 시뮬레이터는 매달 지출이 적은 쪽이 그 차액을 투자 수익률로 월 복리 운용한다고 가정합니다. 연 4~5% 수익률로도 10년이면 수천만 원의 격차를 만들 수 있어, 기회비용을 빼고 비교하면 결론이 뒤집힐 수 있습니다.

2년마다 보증금이 전세가 상승률만큼 오른다고 가정하고, 인상분은 먼저 모아둔 투자금에서 꺼내 충당하며 모자라면 전세자금대출이 늘어납니다. 역전세(보증금 하락)인 경우 돌려받은 돈으로 대출을 먼저 갚고 남으면 투자금에 더합니다. 월세는 같은 주기로 임대료가 월세 상승률만큼 인상됩니다.

네, "보유·거래 비용 반영"이 켜져 있으면(기본값) 함께 계산됩니다. 재산세와 종합부동산세는 공시가율 70%·공정시장가액비율 45/60%·1주택 세율로, 중개보수는 법정 상한 요율로, 전세보증보험료는 HUG 아파트 기준 연 0.11%로 근사합니다. 근사치이므로 실제 고지·청구액과는 다를 수 있고, 종부세의 세부담상한·세액공제는 반영되지 않아 다소 과대 추정될 수 있습니다.

네, 세 번째 시나리오로 월세 경로가 함께 계산됩니다. 보증금과 월 임대료를 입력하면 임대료는 2년마다 상승률만큼 오르고, 전세·매매보다 지출이 적은 달의 차액은 투자 수익률로 굴러갑니다. 투자 수익률이 높을수록 월세+투자 조합이 두 선택을 앞서는 구간이 넓어집니다.

양도소득세, 등기·법무 비용, 갱신 시 중개보수, 종부세의 세부담상한·세액공제, LTV·DSR 대출 한도 규제(경고로만 제공)는 반영하지 않습니다. 결과가 근소한 차이라면 무승부로 해석하는 것이 안전하며, 실제 의사결정 전에는 전문가 상담을 권합니다.