주담대 절대한도가 뭔가요?

집값 구간에 따라 소득·DSR 계산과 무관하게 정해지는 대출금액 상한입니다. 수도권·규제지역에서 시가 15억원 이하 주택은 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원이 상한이며, 소득이 아무리 높아도 이 금액을 넘길 수 없습니다.

이 절대한도는 언제부터 적용됐나요?

2025년 6월 28일 수도권·규제지역 주담대 전체에 6억원 단일 상한이 먼저 도입됐고, 2025년 10월 16일부터 시가 15억원·25억원 구간에 따라 6억·4억·2억원으로 세분화됐습니다. 두 조치 모두 금융위원회가 발표했습니다.

소득이 높으면 이 한도를 넘길 수 있나요?

넘길 수 없습니다. DSR은 소득에 비례해 한도가 늘어나는 계산식이지만, 절대한도는 소득과 무관하게 집값 구간에서 정해진 금액으로 고정됩니다. DSR 계산상 한도가 절대한도보다 커지는 소득부터는 절대한도가 실제 한도가 됩니다.

DSR 한도가 절대한도를 넘어서는 소득은 얼마인가요?

은행권 DSR 40%·금리 4.5%(가정)·30년 만기 원리금균등 기준으로 계산하면, 15억원 이하 구간(6억원 캡)은 연소득 약 9,120만원부터, 15억~25억원 구간(4억원 캡)은 약 6,080만원부터, 25억원 초과 구간(2억원 캡)은 약 3,040만원부터 절대한도가 DSR 한도보다 낮아져 실질 상한으로 작동합니다(예시 계산).

지방이나 비규제지역도 이 절대한도가 적용되나요?

적용되지 않습니다. 절대한도는 수도권과 투기과열지구·조정대상지역 등 규제지역에 한정된 조치입니다. 지방 비규제지역은 기존처럼 LTV·DSR 기준만으로 대출한도가 결정됩니다.

전세대출이나 중도금대출에도 절대한도가 적용되나요?

아닙니다. 절대한도는 주택구입 목적의 주택담보대출에 적용되는 규제이며, 중도금대출은 적용 대상에서 제외됩니다. 다만 1주택자의 전세대출 이자상환분은 별도로 2025년 10월 29일부터 DSR 계산에 반영되기 시작했습니다.

규제지역 주담대 한도, 집값 오르면 왜 꺾일까

수도권·규제지역에서는 소득이 아무리 높아도 집값이 일정 구간을 넘으면 주택담보대출 한도가 정해진 금액 이상 나오지 않습니다. 금융위원회가 2025년 10월 도입한 시가 구간별 절대한도 때문입니다. 이 글은 소득 기준 대출한도(DSR)가 이 절대한도를 넘어서는 지점을 직접 계산하고, 매매 판단은 전세 vs 매매 계산기로 이어갑니다.

규제지역 주담대 절대한도란 무엇인가

기존 주택담보대출 한도는 담보가치 대비 LTV와 소득 대비 DSR, 두 축으로만 결정됐습니다. 여기에 2025년 10월 15일부터 세 번째 축이 더해졌는데, 바로 절대한도입니다. 소득이나 담보가치 계산과 무관하게, 집값 구간 자체로 대출 가능 금액의 상한을 정해두는 방식을 말합니다.

이 조치는 단계적으로 도입됐습니다. 금융위원회는 2025년 6월 27일 수도권·규제지역 내 주택구입 목적 주담대 전체에 6억원 단일 상한을 먼저 발표했고, 같은 해 10월 15일 고가주택일수록 상한을 더 낮추는 방향으로 이를 세분화했습니다. 갭투자 방지를 위한 소유권 이전 조건부 전세대출 금지, 다주택자 추가 주택구입 대출 금지 같은 조치도 같은 발표에 함께 담겼습니다.

집값 구간별 절대한도는 얼마나 차이 나는가

금융위원회는 시가 구간에 따라 절대한도를 세 단계로 나눠 적용합니다.

주택 시가 구간	절대한도
15억원 이하	6억원
15억원 초과 ~ 25억원 이하	4억원
25억원 초과	2억원

시가가 15억원을 넘는 순간 절대한도는 6억원에서 4억원으로 2억원 줄어들고, 25억원을 넘으면 다시 2억원으로 낮아집니다. 세 구간 모두 매수자의 소득 수준과 무관하게 동일한 금액이 적용되며, 규제지역이 아닌 지방에는 이 절대한도 자체가 적용되지 않습니다.

DSR 한도가 이 캡을 넘어서는 소득은 얼마인가

절대한도가 실제로 대출액을 깎는 시점은 DSR 계산상의 한도가 절대한도보다 커지는 소득부터입니다. 은행권 DSR 상한 40%, 대출금리 4.5%(가정), 30년 만기 원리금균등 상환 조건으로 계산하면 구간별 교차 소득은 다음과 같습니다.

절대한도 구간	DSR 한도가 절대한도를 앞지르는 연소득
6억원(15억원 이하)	약 9,120만원
4억원(15억원 초과~25억원 이하)	약 6,080만원
2억원(25억원 초과)	약 3,040만원

연소득이 약 9,120만원을 넘으면 15억원 이하 주택에서도 DSR 한도가 절대한도인 6억원을 앞질러, 그 이상부터는 절대한도가 실질 상한이 됩니다. 15억원 초과 25억원 이하 구간은 연소득 약 6,080만원부터, 25억원 초과 구간은 약 3,040만원부터 이미 DSR 한도가 절대한도를 넘어서기 때문에, 이 소득대의 매수자는 소득 계산과 무관하게 캡이 곧바로 적용됩니다(예시 계산).

왜 고가주택일수록 캡이 더 빨리 작동하는가

고가주택 구간의 절대한도(4억원·2억원)는 이미 낮게 설정된 반면, DSR 한도는 소득에 비례해 계속 늘어나는 계산식입니다. 그래서 두 값이 만나는 교차 소득도 고가주택 구간일수록 낮아집니다. 같은 논리로 체감 손실도 커집니다. 연소득 1억원인 매수자가 25억원 초과 주택을 매수하면 위 계산 방식 기준 DSR 한도는 약 6억 5,800만원이지만 실제로는 절대한도인 2억원까지만 대출받을 수 있어, 약 4억 5,800만원의 대출 여력이 절대한도에 막혀 사라집니다. 같은 소득으로 15억원 초과 25억원 이하 주택을 산다면 DSR 한도 약 6억 5,800만원 중 4억원까지만 쓸 수 있어 차이는 약 2억 5,800만원으로 줄어듭니다. 집값이 비쌀수록 소득으로 벌어들인 대출 여력이 절대한도에 더 많이 잘려나가는 구조입니다.

규제지역이 아니면 이 절대한도를 피할 수 있는가

절대한도는 수도권과 투기과열지구·조정대상지역 등으로 지정된 규제지역에 한정됩니다. 지방 비규제지역에서는 이 캡이 아예 적용되지 않고, 기존처럼 LTV와 DSR만으로 대출한도가 정해집니다. 다만 지방이라도 규제지역으로 지정되면 수도권과 동일하게 절대한도를 적용받으므로, 행정구역이 아니라 규제지역 지정 여부로 판단해야 합니다. 지방 주담대의 스트레스 DSR 유예처럼 지역에 따라 기준이 갈리는 다른 규제도 있어 함께 확인할 필요가 있습니다.

지금 집을 살 계획이면 무엇을 확인해야 하나

절대한도를 놓치면 예상보다 대출 가능액이 크게 줄어들 수 있습니다.

매수하려는 주택이 수도권 또는 규제지역인지 국토교통부 고시로 확인하라.
주택 시가가 15억원·25억원 구간 중 어디에 속하는지 확인하라.
해당 구간의 절대한도와 내 DSR 한도 중 더 낮은 금액을 실제 한도로 가정하라.
절대한도가 DSR 한도보다 낮다면 대출 가능액은 절대한도로 고정됨을 인지하라.
지방 비규제지역 매수라면 절대한도 대신 지역별 LTV·DSR 기준을 다시 확인하라.

정리하면 수도권·규제지역에서는 집값이 15억원·25억원을 넘는 순간 소득과 무관하게 대출한도가 6억원, 4억원, 2억원으로 차례로 꺾입니다. 지역에 따라 스트레스 DSR 기준 자체가 다르게 적용되는 사례는 지방 주담대는 왜 아직 스트레스 DSR 2단계일까에서, LTV·DSR을 포함한 대출한도 전체 규칙은 주택담보대출 한도 가이드에서 확인할 수 있습니다. 내 소득과 원하는 주택 가격을 넣어 실제 매매 여부를 비교하려면 전세 vs 매매 계산기를 사용하면 됩니다.