공시가격이 9억원을 조금 넘으면 특례를 아예 못 받나요?

받지 못한다. 특례는 시가표준액 9억원 이하 1세대 1주택에만 적용되므로 9억원을 1원이라도 넘으면 표준세율이 그대로 붙는다. 계산기가 쓰는 공시가격 근사치(시세의 70%)로 환산하면 시세 약 12억 8,571만원이 경계선이고, 그 위 구간에서는 특례 연장 여부가 세액을 전혀 바꾸지 않는다.

2주택자는 이 연장과 관계가 없나요?

관계가 없다. 특례는 1세대가 1주택만 보유한 경우를 전제로 하므로 과세기준일 현재 주택 수가 둘 이상이면 표준세율 구간이 적용된다. 이번 개편안에도 다주택자에게 같은 세율 특례를 넓히는 내용은 들어 있지 않다.

연장이 확정된 것인가요?

아직 확정 전이다. 행정안전부가 2026년 8월 26일 지방세발전위원회에서 개편안을 발표했고 8월 27일부터 9월 23일까지 입법예고를 거쳐 10월 말 국회에 제출할 예정이다. 국회 심의에서 내용이 조정될 수 있으므로 현재 단계에서는 정부안이다.

재산세가 줄면 종합부동산세도 함께 줄어드나요?

줄지 않는다. 종합부동산세는 별도의 과세체계이고 1세대 1주택자는 공시가격 12억원까지 기본공제를 받으므로, 공시가격 9억원 이하 구간은 애초에 종합부동산세 대상이 아니다. 이번 특례는 재산세 세율만 건드린다.

세율 특례와 공정시장가액비율 인하는 같은 제도인가요?

다른 제도다. 세율 특례는 지방세법에 규정된 세율 자체를 0.05%포인트 낮추는 장치이고, 공정시장가액비율은 공시가격 중 과세표준에 반영하는 비율을 시행령으로 정하는 장치다. 두 장치는 해마다 따로 정해지므로 한쪽이 연장돼도 다른 쪽이 바뀌면 실제 세액은 달라진다.

특례가 매매와 전세 중 어느 쪽 판단을 더 크게 움직이나요?

매매 쪽이다. 재산세는 소유자가 내는 세금이라 전세 시나리오의 지출에는 들어가지 않는다. 다만 계산기는 매매 쪽 지출이 줄어든 만큼을 투자 여력 차이로 돌리기 때문에, 10년 뒤 순자산 격차는 누적 세액 차이보다 조금 더 벌어진다.

1주택 재산세 특례 연장, 매매 손익분기 3개월 당긴다

행정안전부는 2026년 8월 26일 지방세발전위원회에서 1세대 1주택 재산세 세율 특례를 2029년까지 연장하는 개편안을 내놓았다(2026년 9월 기준). 공시가격 9억원 이하 주택의 재산세율을 표준세율에서 0.05%포인트 낮춰 주는 장치이고, 3년 한시로 도입된 것을 3년 더 끌고 가겠다는 내용이다. 0.05%포인트는 작아 보이지만 과세표준이 아니라 세율에 붙는 숫자라서 시세가 낮을수록 체감 비율이 커진다. 시세 3억원 주택에서는 세액이 약 27.0% 갈리고, 그 차이가 전세와 매매의 우열이 뒤집히는 시점까지 밀어낸다. 아래 수치는 전세 vs 매매 계산기의 재산세 산식에 특례세율과 표준세율을 각각 넣어 산출한 값이다.

개편안이 손댄 특례의 정체

1세대 1주택 재산세 세율 특례는 1세대가 주택 한 채만 보유하고 그 주택의 시가표준액이 9억원 이하일 때 지방세법 제111조의 표준세율 대신 0.05%포인트 낮은 세율을 적용하는 제도다. 행정안전부 발표 자료는 현행 제도를 표준세율 0.1~0.4%에서 0.05%포인트 인하, 공시가격 9억원 이하로 정리하고 있다. 구간별로 보면 다음과 같이 갈린다.

과세표준 구간	표준세율	1주택 특례세율
6,000만원 이하	0.1%	0.05%
6,000만원 초과 1억 5,000만원 이하	0.15%	0.1%
1억 5,000만원 초과 3억원 이하	0.25%	0.2%
3억원 초과	0.4%	0.35%

가장 낮은 구간에서 세율이 절반이 되고, 가장 높은 구간에서는 8분의 7로 줄어든다. 같은 0.05%포인트를 빼는데도 구간이 낮을수록 감면 비율이 커지는 구조라서, 특례의 혜택은 고가 주택이 아니라 중저가 주택에 몰린다. 개편안은 이 특례의 적용기한을 2029년까지 추가 연장하고, 8월 27일부터 9월 23일까지 입법예고를 거쳐 10월 말 국회에 제출하는 일정으로 짜여 있다.

특례가 끝나면 재산세가 얼마나 오르나

계산기 엔진은 공시가격을 시세의 70%로 잡고, 공시가격 9억원 이하 1주택에는 공정시장가액비율 45%를 적용한 뒤 지방교육세 20%와 도시지역분 0.14%를 더해 연 재산세를 근사한다. 이 산식에서 세율만 특례세율과 표준세율로 바꿔 돌린 결과가 아래 표다.

시세	공시가격 근사	특례세율 연 재산세	표준세율 연 재산세	차액
3억원	2억 1,000만원	약 20만 9,700원	약 26만 6,400원	약 5만 6,700원
6억원	4억 2,000만원	약 50만 2,200원	약 61만 5,600원	약 11만 3,400원
9억원	6억 3,000만원	약 86만 1,300원	약 103만 1,400원	약 17만 100원
12억원	8억 4,000만원	약 136만 800원	약 158만 7,600원	약 22만 6,800원

금액만 보면 시세가 높을수록 차액이 크지만, 비율로 보면 방향이 반대다. 세액 증가율은 시세 3억원에서 약 27.0%, 6억원에서 약 22.6%, 9억원에서 약 19.7%, 12억원에서 약 16.7%로 내려간다. 시세 1억 5,000만원대까지 내려가면 증가율이 약 30%에 닿는다. 특례가 사라질 때 가장 크게 흔들리는 쪽은 세금을 가장 적게 내던 구간이라는 뜻이다.

공시가격 9억원이라는 절벽

특례는 구간별로 줄어드는 감면이 아니라 문턱 하나로 끊기는 감면이다. 시가표준액이 9억원을 넘는 순간 0.05%포인트 인하가 통째로 사라지고 표준세율이 붙는다. 계산기가 쓰는 공시가격 근사치로 환산하면 시세 약 12억 8,571만원이 경계선이고, 이 선을 넘은 주택은 특례가 연장되든 종료되든 세액이 같다.

같은 조건에서 매매가만 13억원으로 올려 잡으면 공시가격 근사치가 9억 1,000만원이 돼 특례 대상에서 빠진다. 이때 10년 보유세 누계는 특례세율 시나리오와 표준세율 시나리오 모두 약 2,990만 7,340원으로 완전히 같고, 10년 뒤 순자산 격차도 두 시나리오가 동일하다. 시세 12억원대 후반에서 집을 고르는 사람에게는 매매가 수천만원 차이가 재산세에서 해마다 20만원대의 차이로 되돌아오는 셈이다. 매수 단계에서 함께 따져야 할 비용 항목은 집 살 때 드는 돈 가이드에 정리돼 있다.

매매가 전세를 앞서는 시점은 얼마나 당겨지나

보유세는 매매 시나리오에만 붙는 지출이므로 특례 연장은 전세와 매매의 우열을 직접 움직인다. 매매가의 3분의 2를 전세보증금으로, 12분의 5를 자기자본으로 두고 주택담보대출 연 4.5%, 전세자금대출 연 4.0%, 투자수익률 연 4.0%, 집값상승률과 전세가상승률 각 연 2.0%, 보유 10년, 보유·거래 비용 반영 조건으로 돌린 결과는 다음과 같다.

매매가	특례 유지 시 매매 우위 시점	표준세율 복귀 시 매매 우위 시점	10년 보유세 누계 차액
4억원	51개월째	53개월째	약 83만 6,740원
6억원	52개월째	55개월째	약 125만 5,109원
9억원	10년 안에 역전 없음	10년 안에 역전 없음	약 188만 2,664원
13억원	10년 안에 역전 없음	10년 안에 역전 없음	0원

매매가 6억원 구간에서 우위가 뒤집히는 시점이 55개월째에서 52개월째로 3개월 당겨지고, 4억원 구간에서는 2개월 당겨진다. 취득세율이 3.3%로 올라가는 9억원 구간은 어느 쪽이든 10년 안에 매매가 전세를 따라잡지 못하지만, 10년 뒤 뒤지는 폭이 약 1,125만 9,299원에서 약 897만 2,634원으로 약 228만 6,665원 좁혀진다.

눈여겨볼 대목은 순자산 격차의 변화폭이 누적 세액 차이보다 크다는 점이다. 매매가 6억원 시나리오에서 10년 보유세 누계 차액은 약 125만 5,109원인데, 10년 뒤 매매와 전세의 순자산 격차는 약 1,430만 35원에서 약 1,582만 4,478원으로 약 152만 4,443원 벌어진다. 계산기가 매매 쪽 월 지출이 줄어든 만큼을 투자 여력으로 돌려 연 4.0%로 굴리기 때문이고, 보유세를 덜 내는 이득에는 그 돈이 10년간 굴러간 몫이 얹힌다. 세금을 뺀 순수한 손익분기 연수는 전세 vs 매매 손익분기 글에서 다룬다.

아직 정해지지 않은 것

연장은 정부안 단계다. 입법예고가 9월 23일에 끝나고 10월 말 국회에 제출되므로, 적용기한과 문턱이 심의 과정에서 조정될 여지가 남아 있다. 개편안 자료에도 시가표준액 9억원 기준을 바꾼다는 내용은 없다.

세액을 함께 결정하는 공정시장가액비율은 이번 개편안이 아니라 지방세법 시행령에서 해마다 정해지므로, 세율 특례가 연장돼도 비율이 바뀌면 실제 고지서는 달라진다. 계산기 쪽 한계도 분명하다. 공시가격을 시세의 70%로 잡은 근사치이고 공정시장가액비율은 45%로 고정돼 있어 실제 공시가격과 구간별 비율과는 차이가 난다. 세부담상한과 지역자원시설세도 반영돼 있지 않다. 같은 개편안에서 함께 손본 취득세 감면은 생애최초 취득세 감면 확대 글에 따로 정리돼 있고, 매수 판단 전체를 잡는 순서는 부동산 의사결정 가이드를 따르면 된다.

지금 확인할 순서

특례 연장이 내 고지서를 얼마나 움직이는지는 다음 순서로 좁힌다.

올해 재산세 고지서에서 시가표준액을 확인한다.
그 금액이 9억원 이하인지 따진다.
세대 기준으로 주택 수가 한 채인지 확인한다.
과세표준 구간을 찾아 세율 차이 0.05%포인트를 적용한다.
남은 보유 기간만큼 연 차액을 곱해 누계를 구한다.
그 누계를 계산기 보유·거래 비용 항목에 넣어 매매 시점을 다시 잡는다.