지금 월세로 살고 있는 집을 바로 안심신탁으로 바꿀 수 있나요?

바로 바꿀 수는 없습니다. 국토교통부는 기존 임대차가 종료되거나 합의해지되고 임대인이 임차인에게 보증금을 반환한 뒤에 안심신탁 사업에 참여할 수 있다고 밝혔습니다. 같은 집에 계속 살면서 계약 내용만 변경하는 방식은 공고에 들어 있지 않습니다.

임차인에게 소득이나 자산 요건이 있나요?

임차인과 임대인 모두 소득·자산 요건은 없습니다. 대신 주택 쪽에 제한이 걸립니다. 대상 주택은 주택가격 20억원 이하이고 기존 선순위 부채비율이 주택가격의 80% 이하여야 하며, 국세나 지방세 체납처럼 임차인의 주거안정을 해칠 것으로 판단되는 경우는 가입이 제한됩니다.

예치금을 전액 넣는 전세형 말고 월세를 조금 내는 형태도 되나요?

준전세형까지는 됩니다. 공고는 보증부 월세형도 허용하되 월세가 예치금의 240분의 1보다 작은 준전세형까지로 한정했고, 이때 월세는 HUG를 거치지 않고 임차인이 임대인에게 직접 지급합니다. 환산 전세가격이 적정 전세시세 이내인지도 지역·유형별 전월세전환율로 검증합니다.

계약이 끝나면 예치금을 바로 전액 돌려받나요?

일부가 유보될 수 있습니다. 주택 훼손 등을 이유로 임대인이 합리적 사유를 들어 이의신청하면 HUG가 예치금 일부의 반환을 유보하고, 계약 종료일부터 2개월 안에 임대인과 임차인이 유보금 반환에 합의해 요청하면 지급합니다. 2개월이 지나면 HUG가 관할 법원에 공탁하고 공탁 수수료 등은 유보금에서 공제됩니다.

이 글의 손익분기 월세를 내 계약에 그대로 써도 되나요?

대안 투자수익률을 먼저 자기 값으로 바꿔야 합니다. 손익분기 월세는 묶인 목돈이 포기하는 수익률에 거의 비례해 움직여서, 예치금 3억원 조건에서 수익률 가정을 연 2.0%로 낮추면 41만 6,667원, 연 4.0%로 올리면 83만 3,333원이 됩니다. 예금 금리와 투자 성향이 다른 사람끼리 같은 문턱을 쓸 수는 없습니다.

신청하면 언제 들어갈 수 있나요?

2027년 1월부터 순차 입주입니다. 임대인 참여 신청은 2026년 11월 4일부터 안심전세포털과 전국 HUG 지사에서 상시 접수되고, 대상주택 요건 검증과 3자 계약 체결, 예치금 납부를 거쳐 입주가 시작됩니다. 임대인 세액감면은 조세특례제한법 등 개정이 필요한 사항으로 아직 확정된 내용이 아닙니다.

전월세 안심신탁 4.35%, 보증료 없는 전세의 손익분기

보증금을 집주인에게 주지 않는 전세가 생겼다. 국토교통부와 주택도시보증공사는 2026년 11월 4일 전월세 안심신탁 사업의 첫 임대인 모집공고를 시행한다고 밝혔다(2026년 11월 기준). 임차인은 보증금 상당액을 HUG에 예치하고, HUG가 그 돈을 운용해 임대인에게 월 수익을 지급하며, 계약이 끝나면 HUG가 임차인에게 직접 돌려준다. 이번 공고의 약정 수익률은 연 세전 4.35%다. 세입자가 따질 질문은 제도의 취지가 아니라 비용이므로, 전세 vs 월세 계산기 엔진에 예치금과 시중 월세를 넣어 어느 쪽이 싼지 갈리는 지점을 구했다.

예치금이 임대인을 거치지 않는 구조

전월세 안심신탁은 임대인과 전월세안정화기구인 HUG, 임차인이 3자 간 약정을 맺고 보증금 상당액을 HUG가 보관·운용한 뒤 임차인에게 반환하는 임대차 방식이다. 국토교통부는 보증금 상당액이 임대인을 거치지 않고 임대인에게 반환 의무도 없어 민법상 보증금으로 보기 어렵다고 설명하면서, 이 계약을 보증금 없는 월세 형태로 구조화했다고 밝혔다. 임대차계약 신고에서도 보증금은 0원으로, 월임대료는 HUG가 지급하는 월 수익 금액으로 적는다.

형태만 월세일 뿐 임차인이 체감하는 것은 전세다. 예치금은 적정 전세시세 이내로만 허용되고, 임차인은 계약 체결 시 예치금의 10%를 계약금으로, 입주 시 나머지 90%를 HUG 전용 계좌에 납입한다. 예치금 3억원이면 계약 때 3,000만원, 입주 때 2억 7,000만원이다. 주택임대차보호법이 그대로 적용되므로 계약갱신청구권과 임대료 증액 제한 5%, 대항력도 함께 붙는다. 전세보증금반환보증과 임대보증금보증 가입이 불필요하다는 점이 비용 계산에서 중요한 차이를 만든다.

임대인이 받는 연 4.35%는 전환율로 보면 어디쯤인가

HUG가 임대인에게 지급하는 약정 수익률은 보증금을 월세로 바꾸는 비율과 같은 성질의 숫자다. 예치금 3억원에 연 4.35%를 적용하면 임대인이 받는 월 수익은 108만 7,500원이고 연간으로는 1,305만원이다. 이 수익률은 시장 금리 등을 반영해 반기별 모집공고마다 새로 제시되며, 한번 체결된 임대차 계약과 갱신 계약에는 같은 값이 계속 적용된다.

비교 기준선은 법에 있다. 주택임대차보호법 시행령 제9조는 보증금을 월 단위 차임으로 전환할 때 연 10%와 한국은행 공시 기준금리에 2%를 더한 비율 중 낮은 쪽을 상한으로 둔다. 기준금리는 2026년 8월 27일 연 3.00%로 오른 뒤 바뀌지 않았으므로 현행 상한은 연 5.0%다. 공고의 4.35%는 이 상한보다 0.65%포인트 낮다.

공고가 허용하는 준전세형 한도를 같은 자로 재 보면 숫자가 겹친다. 공고는 월세가 예치금의 240분의 1보다 작은 경우까지만 보증부 월세형을 허용하는데, 240분의 1을 연 단위로 환산하면 12를 240으로 나눈 값, 곧 연 5.00%다. 예치금 3억원이면 월세 125만원, 2억원이면 83만 3,333원, 5억원이면 208만 3,333원이 그 경계다. 준전세형의 허용 한도가 현행 법정 전월세전환율 상한과 같은 비율로 설정돼 있다는 뜻이다. 상한이 기준금리에 연동돼 움직이는 구조는 전월세전환율 상한 인상 브리핑에서 따로 다뤘다.

보증료가 사라지면 월 순비용은 얼마 내려가나

계산기 엔진은 전세와 월세를 월 순비용으로 비교한다. 전세 쪽은 전세대출 이자와 자기자본의 기회비용에 보증보험료를 더하고, 월세 쪽은 월세에 보증금 기회비용을 더한 뒤 세액공제를 뺀다. 안심신탁 전세형은 보증 가입이 필요 없으므로 엔진의 보증보험 항목을 끄고 돌리는 조건에 해당한다. 아래는 예치금 3억원, 비교 대상 월세는 보증금 5,000만원에 월세 104만 1,667원, 거주 48개월, 대안 투자수익률 연 3.0%, 전세대출을 쓰지 않는 조건이다.

구분	전세 월 순비용	월세 월 순비용	월 차이	48개월 총차이
안심신탁 전세형(보증 불필요)	75만원	116만 6,667원	41만 6,667원	1,956만 2,500원
일반 전세(반환보증 가입)	77만 7,500원	116만 6,667원	38만 9,167원	1,824만 2,500원
두 전세의 차이	2만 7,500원	변동 없음	2만 7,500원	132만원

보증료가 빠지는 몫은 예치금 3억원에 연 0.11%를 적용한 월 2만 7,500원이고, 48개월이면 132만원이다. 월 순비용 전체가 75만원 수준이므로 비중으로는 3.7%에 그치지만, 전세 쪽 비용 중 유일하게 제도 설계로 없앨 수 있는 항목이라는 점에서 성격이 다르다. 보증료 부담을 지원으로 덜어 주는 방식과는 출발점이 달라서, 지원 요건을 따질 필요도 없어진다. 반환보증료를 지원받는 경로와 금액은 전세 반환보증료 지원 브리핑에 정리돼 있다.

시중 월세가 얼마를 넘으면 전세형이 싸지나

판단에 쓸 값은 월 차이가 아니라 손익분기 월세다. 엔진은 월 단위 반복비용이 같아지는 월세를 역산하는데, 이 값보다 시중 월세가 높으면 예치금을 묶는 쪽이 싸진다. 아래는 예치금 규모별로 같은 조건에서 구한 결과이며, 월세 보증금은 예치금의 6분의 1로, 비교 월세는 법정 상한 연 5.0%로 환산한 값으로 뒀다.

예치금	손익분기 월세	보증료 절감(월)	비교 월세	48개월 총차이
2억원	41만 6,667원	1만 8,333원	69만 4,444원	1,304만 1,667원
3억원	62만 5,000원	2만 7,500원	104만 1,667원	1,956만 2,500원
5억원	104만 1,667원	4만 5,833원	173만 6,111원	3,260만 4,167원

손익분기 월세를 전환대상 목돈으로 나눠 연 단위로 환산하면 세 경우 모두 연 3.00%로 같다. 대출을 쓰지 않고 보증료도 없을 때는 손익분기 전환율이 대안 투자수익률과 같은 값으로 수렴하기 때문이다. 그래서 이 조건에서 질문은 “월세가 비싼가”가 아니라 “내 목돈이 연 3%를 넘게 벌 수 있는가”로 바뀐다. 수익률 가정을 연 5.0%까지 올리면 손익분기 월세는 104만 1,667원으로 비교 월세와 같아지고 월 차이는 0원이 된다. 전환율로 비교하는 절차는 전월세전환율 가이드의 계산 순서를 따라가면 빠르다.

예치금을 전세대출로 채울 때 금리 문턱

예치금 전액을 자기 돈으로 넣는 경우는 많지 않다. 국토교통부는 임차인의 예치금에 대해 HUG와 HF 보증부 전용 전세대출을 지원할 예정이고, 소득·자산 요건을 충족하면 주택도시기금 버팀목 대출도 쓸 수 있도록 연내 절차를 마칠 계획이라고 밝혔다. 대출을 섞으면 기회비용 일부가 이자로 바뀌므로 문턱이 올라간다.

전세대출 비율	전세 월 순비용	손익분기 월세	손익분기 대출금리
0%	75만원	62만 5,000원	해당 없음
30%	81만원	68만 5,000원	약 8.56%
50%	85만원	72만 5,000원	약 6.33%
80%	91만원	78만 5,000원	약 5.08%

대출금리 연 3.8%를 가정한 결과이며, 손익분기 대출금리는 그 비율에서 월 순비용이 같아지는 금리를 역산한 값이다. 예치금의 80%를 빌려도 금리가 약 5.08%를 넘어야 월세 쪽이 유리해진다는 뜻이고, 이는 지금 전세대출 금리대보다 1%포인트 이상 높은 수준이다. 다만 대출 비율이 높아질수록 결론은 금리에만 민감해지는 것이 아니라 한도 심사에도 걸린다. 엔진은 보증기관 심사와 총부채원리금상환비율 한도를 계산에 넣지 않으므로, 가심사 결과가 나오기 전의 문턱은 참고선으로만 봐야 한다.

계약 전에 확인할 다섯 가지

구조가 새롭다는 점이 비용 계산보다 먼저 걸릴 수 있다. 공고 단계에서 확정된 것과 아직 추진 중인 것이 섞여 있어서 순서를 정해 두는 편이 낫다.

대상 주택의 선순위 부채비율이 주택가격의 80% 이하인지 확인한다.
예치금이 그 집의 적정 전세시세를 넘지 않는지 확인한다.
자기 돈과 전세대출 비율을 정하고 가심사 금리를 받는다.
같은 동네 월세 호가를 모아 손익분기 월세와 비교한다.
계약금 10%와 잔금 90%의 납입 시점을 자금 일정에 맞춘다.

임대인에게 적용될 소득세·법인세 50% 감면과 농어촌특별세 비과세는 조세특례제한법 등의 개정이 필요한 사항으로, 국토교통부는 2027년 발생 임대소득의 신고기간 전까지 개정을 마칠 계획이라고 밝혔다. 세제 혜택을 전제로 임대인이 내건 조건은 공고문과 함께 다시 확인할 값이다. 예치금 보관 주체가 바뀌면서 줄어드는 위험과 남는 위험을 구분해 보려면 전세보증금 보호 가이드의 점검 항목을 같이 펼쳐 놓는 편이 낫다.