전월세전환율 상한이 얼마로 바뀌었나요?

2026년 7월 16일 한국은행이 기준금리를 연 2.50%에서 연 2.75%로 0.25%포인트 올리면서, 법정 전월세전환율 상한도 종전 연 4.5%에서 연 4.75%로 올랐습니다. 주택임대차보호법 시행령 제9조에 따라 상한은 기준금리에 연 2%포인트를 더한 비율과 연 10% 중 낮은 비율로 정해지는데, 2.75%에 2%를 더한 4.75%가 10%보다 낮아 그대로 적용됩니다.

상한이 오르면 내 월세도 자동으로 오르나요?

아닙니다. 상한 인상은 보증금을 월세로 전환할 때 요구할 수 있는 최대 월세를 올리는 것일 뿐, 이미 확정된 기존 계약의 월세를 자동으로 인상하지 않습니다. 이 상한은 계약 갱신 시점이나 계약 기간 중에 보증금 일부를 월세로 새로 전환하기로 합의할 때만 적용되는 기준선입니다.

전환대상 목돈이 클수록 상한 인상의 영향도 커지나요?

네. 상한이 4.5%에서 4.75%로 0.25%포인트 오른 만큼, 전환대상 목돈 1억원이면 월세 상한이 약 2만 833원, 2억 5,000만원이면 약 5만 2,083원, 5억원이면 약 10만 4,167원 늘어나는 식으로 목돈 규모에 비례해 영향이 커집니다. 전환대상 목돈에 0.25%를 곱해 12개월로 나누면 같은 결과를 직접 확인할 수 있습니다.

이 상한은 모든 임대차 계약에 적용되나요?

아닙니다. 이미 맺어진 임대차의 보증금을 월세로 전환하는 갱신·전환 계약에만 강제로 적용됩니다. 완전히 새로 맺는 신규 계약은 보증금과 월세를 시장에서 자유롭게 정할 수 있어 이 상한의 강제를 받지 않습니다. 다만 신규 계약이라도 전환율을 계산해 상한과 비교하면 협상 카드로 쓸 수 있습니다.

다음 기준금리 발표에서 상한이 또 바뀌나요?

다음 금융통화위원회 통화정책방향 결정회의는 2026년 8월 27일로 예정돼 있습니다. 이 회의에서 기준금리가 다시 바뀌면 전월세전환율 상한도 같은 공식(기준금리+연 2%포인트, 10% 상한)에 따라 함께 움직입니다. 계약 시점에 적용되는 상한은 그 시점의 공시 기준금리를 기준으로 확인해야 합니다.

실제 계약에서 상한 위반 여부는 어떻게 확인하나요?

전환대상 목돈(전세보증금에서 새 계약의 월세보증금을 뺀 금액)에 요구받은 월세를 12개월로 환산해 나누면 실질 전환율이 나옵니다. 이 값이 계약 시점의 법정 상한(2026년 7월 16일 이후는 연 4.75%)을 넘는지 비교하면 됩니다. 정확한 수치는 [전세 vs 월세 계산기](/simulators/jeonse-vs-monthly)에 조건을 넣으면 실질 전환율과 상한 초과 여부가 함께 나옵니다.

전월세전환율 상한 올랐다, 내 월세는 얼마나 늘어날까

전월세전환율 법정 상한이 연 4.5%에서 연 4.75%로 올랐다. 2026년 7월 16일 한국은행이 기준금리를 연 2.50%에서 연 2.75%로 0.25%포인트 올리면서, 전월세전환율(보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 환산 비율) 상한이 함께 움직인 결과다. 전환대상 목돈 2억 5,000만원 기준으로 계산하면 월세 상한은 약 5만 2,083원 늘어난다. 이 글은 목돈 규모별 영향을 계산으로 정리하고, 내 조건의 정확한 전환율과 상한 초과 여부는 전세 vs 월세 계산기로 잇는다.

전월세전환율 상한은 왜 지금 바뀌나?

전월세전환율 상한의 근거는 주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조다. 상한은 연 10%(시행령 제9조 제1호)와 한국은행 기준금리에 연 2%포인트를 더한 비율(제2호) 중 낮은 쪽으로 정해진다. 2025년 5월 기준금리 인하 이후 14개월간 연 2.50%로 동결되면서 상한도 2.50%+2%=연 4.5%로 고정돼 있었다.

이 흐름이 2026년 7월 16일 바뀌었다. 한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 연 2.50%에서 연 2.75%로 0.25%포인트 올리기로 결정했는데, 이는 2023년 1월 이후 3년 6개월 만의 인상이자 위원 7명 전원 찬성의 만장일치 결정이었다. 이 새 기준금리를 공식에 대입하면 2.75%+2%=연 4.75%가 되고, 이 값이 10%보다 낮으므로 실제로 우리를 묶는 상한은 연 4.75%로 올라간다. 기준금리가 오를 때마다 전환율 상한도 같은 폭만큼 함께 오른다는 뜻이다.

새 상한을 적용하면 월세가 얼마나 늘어나나?

상한이 0.25%포인트 오른 만큼, 전환대상 목돈(전세금에서 새 계약의 월세보증금을 뺀 금액) 규모별로 허용되는 최대 월세도 함께 늘어난다. 목돈 규모별로 구 상한(4.5%)과 신 상한(4.75%)을 각각 적용해 계산하면 다음과 같다.

전환대상 목돈	구 상한(4.5%) 월세	신 상한(4.75%) 월세	월세 증가분
1억원	약 37만 5,000원	약 39만 5,833원	약 2만 833원
2억원	75만원	약 79만 1,667원	약 4만 1,667원
2억 5,000만원	약 93만 7,500원	약 98만 9,583원	약 5만 2,083원
3억원	약 112만 5,000원	약 118만 7,500원	약 6만 2,500원
5억원	187만 5,000원	약 197만 9,167원	약 10만 4,167원

표를 보면 목돈이 클수록 증가분도 커지는데, 이는 상한 차이 0.25%포인트를 목돈 전체에 곱한 뒤 12개월로 나눈 값이 그대로 늘어난 월세이기 때문이다. 예를 들어 5억원 구간의 증가분(약 10만 4,167원)은 1억원 구간(약 2만 833원)의 정확히 5배로, 목돈 규모와 증가분이 비례 관계임을 보여준다. 전세보증금이 클수록 이번 상한 인상의 체감액도 커진다는 의미다.

기준금리는 최근 어떻게 움직였고, 상한은 그때마다 어떻게 바뀌었나?

전월세전환율 상한이 고정된 숫자가 아니라 기준금리를 따라 움직이는 값이라는 사실은, 최근 기준금리 결정 흐름을 보면 더 분명해진다.

시점	한국은행 기준금리	전월세전환율 상한
2025년 5월 (인하 결정)	연 2.50%	연 4.5%
2025년 6월 ~ 2026년 6월 (14개월 동결)	연 2.50%	연 4.5%
2026년 7월 16일 (인상 결정)	연 2.75%	연 4.75%

14개월 동안 동결됐던 상한이 단 한 번의 금통위 결정으로 0.25%포인트 뛴 셈이다. 다음 통화정책방향 결정회의는 2026년 8월 27일로 예정돼 있어, 그 결과에 따라 상한이 다시 바뀔 수 있다. 전환 계약을 앞두고 있다면 계약을 확정하려는 시점의 공시 기준금리를 그때그때 확인하는 것이 정확하다.

이 상한은 모든 임대차 계약에 강제로 적용되나?

그렇지 않다. 상한은 이미 맺어진 임대차의 보증금 전부나 일부를 월세로 전환하는 갱신·전환 계약에 강제된다. 이 경우 상한을 넘는 부분은 효력이 없어, 이미 초과 지급했다면 반환을 요구할 수 있는 근거가 된다.

반면 완전히 새로 맺는 신규 임대차는 보증금과 월세를 시장에서 자유롭게 정할 수 있어 이 상한의 강제를 받지 않는다. 다만 신규 계약이라도 실질 전환율을 계산해 새 상한(연 4.75%)과 비교하면, 임대인이 제시한 조건이 시세 대비 비싼지 협상 자리에서 확인할 수 있는 객관적 근거가 된다. 상한의 정의·공식·반전세 계산 전체를 더 자세히 보려면 전월세전환율 가이드에서 이어 볼 수 있다.

상한 위반 여부는 어떤 순서로 확인해야 하나?

전환율 상한 인상 이후 실제 계약에서 위반 여부를 확인하려면 다음 순서를 따르는 것이 정확하다.

전세보증금에서 새 계약의 월세보증금을 빼 전환대상 목돈을 확정하라.
요구받은 월세에 12를 곱해 연 환산 임대료를 구하라.
연 환산 임대료를 전환대상 목돈으로 나눠 실질 전환율을 산출하라.
계약 확정 시점의 공시 기준금리에 2%포인트를 더한 값과 실질 전환율을 비교하라.
갱신·전환 계약인지 신규 계약인지에 따라 상한의 강제력이 다름을 확인하라.

이 계산은 계약 시점의 기준금리에 따라 결과가 달라지므로, 위 표는 2026년 7월 16일 인상 이후 상한(연 4.75%) 기준의 예시일 뿐이다. 내 조건의 정확한 실질 전환율과 상한 초과 여부는 전세 vs 월세 계산기에 직접 넣어 확인하는 것이 정확하며, 목돈 기회비용까지 반영한 전세와 월세의 월 순비용 비교는 전세 vs 월세, 목돈 기회비용까지 따진 순비용에서 이어 볼 수 있다. 전세·매매·월세·청약을 아우르는 판단 기준 전체는 부동산 의사결정 가이드에서 모아볼 수 있다.