신규택지 10.4만호, 대기 6년이면 할인 7%가 기준선

수도권 신규택지 후보지 6곳이 추가로 공개되면서 8·13 대책이 예고한 10만호 계획의 입지가 모두 드러났다(2026년 11월 기준). 공개된 것은 입지와 호수이고 분양가와 입주 시점은 아직 자료에 없다. 정부가 이 6곳에 적용한다고 밝힌 최단기 착공모델이 택지 발표 후 37개월 내 착공을 목표로 하므로, 일정이 지켜져도 착공은 2029년 말이고 입주는 그보다 뒤다. 시세 6억원 아파트를 기준으로 계산하면 대기 6년에서는 분양가가 시세보다 7.36% 이상 싸야 지금 매수를 이기고, 8년이면 9.80%가 필요하다. 본인 시세와 자기자본으로 바꿔 보려면 청약 대기 vs 지금 매수 계산기에 조건을 넣으면 된다.

이번 발표로 공개된 것과 아직 비어 있는 것

국토교통부는 2026년 10월 29일 수도권 신규택지 후보지 7.67만호를 발표했다. 8·13 대책에서 밝힌 신규 공공주택지구 10만호 가운데 2.72만호의 입지는 앞서 공개됐고, 이번에 나머지 6곳이 더해져 합계 10.4만호가 됐다. 여섯 곳은 모두 경기도에 있고 서울 경계로부터 약 5㎞ 이내에 위치한다고 자료에 적혀 있다.

지구별 규모는 아래와 같다.

지구	호수	면적	발표 시점
김포아라	3.7만호	365만㎡	2026-10-29
구리건원	1.46만호	144만㎡	2026-10-29
하남미사 K-컬처	1.2만호	131만㎡	2026-10-29
하남감일2	6.5천호	71만㎡	2026-10-29
고양대곡지식융합확장	4천호	42만㎡	2026-10-29
의정부다락원	2.6천호	28만㎡	2026-10-29
남양주도심	2.17만호	228만㎡	8·13 대책
광주역세권	4.5천호	48만㎡	8·13 대책
서울강서	1천호	5.1만㎡	8·13 대책

김포아라 한 곳이 3.7만호로 이번 발표분 7.67만호의 절반에 가깝고, 가장 작은 의정부다락원 2.6천호와는 열네 배 넘게 벌어진다. 규모가 크게 다르면 지구계획 수립과 보상에 걸리는 시간도 같지 않으므로, 아홉 곳의 분양 시점을 하나로 묶어 기다리는 전제는 성립하지 않는다. 자료에 분양가와 입주 시점, 사전청약 적용 여부가 없다는 점도 함께 확인해 두는 편이 좋다.

국토교통부는 투기 방지 조치도 함께 적었다. 지구와 인근 지역의 최근 3년간 거래 2,917건 가운데 654건을 이상거래 조사 대상으로 선별했고, 8·13 대책 당시 지정한 토지거래허가구역 중 이번 후보지 영향권을 제외한 나머지는 해제한다는 내용이다.

발표 후 37개월 착공 모델은 대기를 몇 년으로 만드나

공공택지 최단기 착공모델은 택지 발표부터 착공까지의 절차를 병행해 소요 기간을 줄이는 방식이다. 8·13 대책 보도자료는 이 모델로 착공까지 걸리는 기간을 기존 68개월에서 37개월 내로 줄인다고 적었고, 이번 신규택지 6곳에 그대로 적용한다고 밝혔다.

2026년 10월 29일에 37개월을 더하면 2029년 11월이다. 68개월을 적용하면 2032년 6월이므로, 계획대로라면 착공 시점이 31개월 앞당겨진다. 보도자료의 ‘2030년 내 착공 목표’도 이 계산과 어긋나지 않는다.

문제는 착공이 입주가 아니라는 점이다. 아파트는 착공 뒤 공사 기간이 더 필요하고, 그 기간은 이번 자료에 없다. 그래서 아래 계산은 입주까지의 총 대기를 하나로 못 박지 않고 3년부터 10년까지 늘려 가며 돌렸다. 착공 목표가 지켜진다는 전제에서도 현실적인 구간은 6년 이상이다.

대기가 1년 늘 때마다 필요한 할인율은 얼마씩 오르나

손익분기 분양가 할인율은 입주 시점 시세 대비 분양가가 이만큼 싸면 두 경로의 순자산이 같아지는 값이다. 시세 6억원, 자기자본 3억원, 대기 중 전세보증금 3.5억원, 집값상승률 연 3%, 전세가상승률 연 2%, 대출금리 연 4%, 대안 투자수익률 연 3%, 비교 시점 15년으로 엔진을 돌린 결과를 대기 년수별로 정리했다.

대기	손익분기 할인율	할인율 15%일 때 우위	입주 시점 시세
3년	3.64%	대기 1억 2,399만원	6억 5,564만원
4년	4.87%	대기 1억 1,036만원	6억 7,531만원
5년	6.14%	대기 9,664만원	6억 9,556만원
6년	7.36%	대기 8,315만원	7억 1,643만원
7년	8.61%	대기 6,900만원	7억 3,792만원
8년	9.80%	대기 5,561만원	7억 6,006만원
10년	12.21%	대기 2,937만원	8억 635만원

손익분기 할인율은 대기 3년 3.64%에서 10년 12.21%로 7년 동안 8.57%포인트 올라, 대기 1년당 평균 약 1.22%포인트씩 높아진다. 할인율을 15%로 고정하면 대기 10년에서도 대기 경로가 앞서지만 우위는 2,937만원으로 줄어드는데, 이는 대기 3년일 때 1억 2,399만원의 4분의 1 수준이다. 기다리는 기간 자체가 비용이라는 뜻이고, 신규택지 발표가 바꿔 준 것은 기다릴 물건의 존재이지 기다림의 가격이 아니다.

할인율 15%를 유지하면 어느 집값 상승률에서 뒤집히나

앞의 표는 집값상승률을 연 3%로 고정한 결과이므로, 이번에는 할인율을 15%로 묶고 상승률만 움직여 봤다.

집값상승률	대기 6년	대기 7년	대기 8년
연 0%	대기 2억 2,705만원	대기 2억 3,387만원	대기 2억 4,041만원
연 2%	대기 1억 3,387만원	대기 1억 2,835만원	대기 1억 2,335만원
연 3%	대기 8,315만원	대기 6,900만원	대기 5,561만원
연 4%	대기 2,802만원	대기 484만원	매수 1,755만원
연 5%	매수 3,013만원	매수 6,357만원	매수 9,638만원

판정이 뒤집히는 지점은 대기 길이에 따라 다르다. 대기 8년에서는 집값상승률 연 4%에서 이미 지금 매수가 1,755만원 앞서고, 대기 6년에서는 연 5%까지 가야 매수가 3,013만원 앞선다. 집값이 오르지 않는 쪽으로 기울면 대기 경로의 우위는 2억원대로 벌어지는데, 분양가를 입주 시점 시세에 연동해 계산하므로 시세가 낮을수록 분양가도 같이 낮아지기 때문이다.

9월 분양 물량이 알려주는 지금 매수 쪽의 조건

국토교통부가 2026년 10월 30일 공개한 9월 주택통계를 보면 지금 기다리는 쪽의 선택지가 얼마나 좁은지 드러난다. 9월 수도권 분양은 6,508호로 전년동월 12,437호 대비 47.7% 줄었고, 서울 지역 분양은 14호로 전년동월 254호 대비 94.5% 줄었다. 같은 달 말 미분양 주택은 전국 65,941호이고 그중 수도권이 18,057호, 수도권 준공후 미분양이 4,482호다.

서울에서 한 달 동안 입주자모집 승인을 받은 물량이 14호라면, 당장 청약으로 집을 구하는 경로는 사실상 닫혀 있다고 봐야 한다. 신규택지 10.4만호는 이 공백을 2029년 이후에 메우는 계획이므로, 지금 기다리기를 택한다면 그 공백 기간의 주거 비용을 어디서 감당할지가 먼저 정해져야 한다. 전세로 버티는 경로의 비용은 전세 vs 매매 손익분기 쪽 계산과 함께 보면 비교가 쉬워진다.

후보지 발표 뒤에 확인할 순서

후보지 발표는 청약 전략의 출발점이고 종착점이 아니다. 지금 확인할 수 있는 것부터 차례로 정리하면 다음과 같다.

1. 관심 지구의 지구지정 고시 시점을 국토교통부 공고에서 확인한다.
2. 본인 청약 가점과 해당 지구의 공급 유형별 자격을 대조한다.
3. 입주까지 걸릴 기간을 보수적으로 잡아 계산기 대기 년수에 넣는다.
4. 그 대기에서 나오는 손익분기 할인율을 주변 시세와 비교한다.
5. 대기 기간의 전세 또는 월세 비용을 별도로 계산한다.

가점이 당첨권에 못 미친다면 손익분기 할인율은 애초에 적용할 수 없는 숫자다. 청약 가점 계산 기준에서 본인 점수를 먼저 확정하고, 분양가 쪽 변수는 기본형건축비 인상이 할인율을 깎는 폭에서 이어서 확인하면 된다. 네 클러스터의 다른 결정과 묶어 보려면 부동산 결정 가이드에 정리돼 있다.