전세대출 소득공제, 전세 순비용 월 3만원 낮춘다

무주택 세입자가 전세보증금을 빌리며 낸 원리금상환액은 40%가 소득에서 공제되는데, 전세와 월세를 견주는 계산에서는 이 공제가 자주 빠진다(2026년 9월 기준). 전세 vs 월세 계산기도 대출이자와 목돈 기회비용은 넣지만 원리금상환액 소득공제는 모델에 반영하지 않는다고 명시한다. 재정경제부가 2026년 9월 1일 정부안으로 확정한 세제개편안이 이 공제의 대상자를 별거 부부까지 넓히면서 제도가 다시 주목받았다. 아래 수치는 계산기 엔진의 전세 월 순비용 산식에 이 소득공제를 얹어 산출한 값이다.

전세대출 원리금상환액 소득공제란 무엇인가

주택임차차입금 원리금상환액 소득공제는 무주택 세대의 세대주인 근로자가 국민주택규모 이하 주택을 빌리려고 받은 전세자금대출이나 보증금대출의 원리금상환액을 그해 소득에서 빼 주는 제도다. 소득세법 제52조에 근거하며 공제율은 원리금상환액의 40%, 공제한도는 연 400만원이다. 세대주가 주택 관련 다른 공제를 받지 않으면 세대원도 대신 받을 수 있다.

공제한도 400만원은 원리금상환액으로 환산하면 1,000만원이다. 원리금상환액의 40%가 400만원에 닿는 지점이 원리금 1,000만원이기 때문이다. 이 한도는 주택청약종합저축 납입액 소득공제와 합산해 적용하므로, 청약저축으로 한도를 이미 채운 사람에게는 전세대출 공제가 남은 자리만큼만 잡힌다. 만기일시상환 전세대출은 원금을 갚지 않고 이자만 내므로, 그해 낸 이자 전액이 원리금상환액이 된다.

소득공제가 전세 월 순비용을 얼마나 낮추나

계산기 엔진의 기본 시나리오는 전세보증금 3억원, 전세대출 비율 50%, 전세대출 금리 연 3.8%, 대안 투자수익률 연 3%, 거주 48개월이다. 이때 전세대출은 1억 5,000만원, 연 이자는 570만원이고, 이 570만원이 그대로 원리금상환액이 된다. 소득공제액은 570만원의 40%인 228만원이다. 절세액은 여기에 지방소득세를 포함한 실효 한계세율을 곱해 구한다. 다음은 세율별 절세액과, 그것이 전세 월 순비용(공제 전 약 87만 7,500원)을 얼마나 낮추는지를 계산한 값이다.

실효 한계세율	연 절세액	월 환산 절세	전세 월 순비용	월세 90만원과의 격차
6.6%	약 15만 480원	약 1만 2,540원	약 86만 4,960원	약 16만 40원
16.5%	약 37만 6,200원	약 3만 1,350원	약 84만 6,150원	약 17만 8,850원
26.4%	약 60만 1,920원	약 5만 160원	약 82만 7,340원	약 19만 7,660원
38.5%	약 87만 7,800원	약 7만 3,150원	약 80만 4,350원	약 22만 650원

같은 시나리오에서 월세 보증금 5,000만원에 월세 90만원을 대면 전세는 공제 없이도 월 14만 7,500원 유리하다. 여기에 원리금상환액 소득공제를 얹으면 전세의 우위가 한계세율 16.5%에서 월 17만 8,850원, 26.4%에서 월 19만 7,660원으로 벌어진다. 48개월로 누적하면 전세 총비용이 16.5%에서 약 150만 4,800원, 26.4%에서 약 240만 7,680원 더 줄어든다.

손익분기 월세는 어디까지 내려가나

전세와 월세가 비기는 월세, 곧 손익분기 월세를 보면 공제의 효과가 더 분명하다. 손익분기 월세보다 낮은 월세는 월세가 이득이고, 높은 월세는 전세가 이득이다. 공제로 전세가 싸지면 이 문턱이 내려가 더 낮은 월세에도 전세가 유리해진다.

구분	손익분기 월세	공제 전 대비 하락폭
공제 없음	약 75만 2,500원	기준
한계세율 16.5%	약 72만 1,150원	약 3만 1,350원
한계세율 26.4%	약 70만 2,340원	약 5만 160원

손익분기 월세는 절세액을 월로 환산한 만큼 그대로 내려간다. 한계세율 16.5%면 약 3만 1,350원, 26.4%면 약 5만 160원이다. 전세와 월세가 아슬아슬하게 붙어 있는 구간에서는 이 3만원에서 5만원이 판단을 뒤집을 수 있다. 전월세전환율로 이 둘을 다시 견주는 방법은 전월세 전환율 가이드에 정리돼 있다.

전세대출이 얼마를 넘으면 공제가 멈추나

공제한도 400만원은 원리금상환액 1,000만원에서 닿는다. 전세대출 이자가 1,000만원이 되는 대출 규모를 금리별로 역산하면 공제가 더 늘지 않는 지점이 나온다.

전세대출 금리	공제 상한에 닿는 전세대출	대출 50% 가정 전세보증금
연 3.8%	약 2억 6,316만원	약 5억 2,632만원
연 4.0%	약 2억 5,000만원	약 5억원
연 4.3%	약 2억 3,256만원	약 4억 6,512만원

이 규모를 넘으면 원리금상환액이 아무리 커도 공제는 400만원에서 멈추고, 절세액은 실효 한계세율 16.5%에서 연 66만원, 26.4%에서 연 105만 6,000원이 상한이 된다. 반대로 대출이 상한보다 작으면 절세는 대출 규모에 비례한다. 금리 연 3.8% 기준으로 전세대출 5,000만원이면 월 절세가 16.5%에서 약 1만 450원, 대출 2억원이면 약 4만 1,800원으로 늘어난다. 고액 전세일수록 공제가 순비용에서 차지하는 비중이 도리어 줄어드는 구조다. 전세보증금을 지키는 절차는 전세보증금 지키는 법 가이드에서 확인할 수 있다.

별거 부부 각자 공제, 2027년부터 무엇이 바뀌나

현행 규정은 세대당 한 사람만 이 공제를 받는다. 세대주가 공제받으면 배우자를 비롯한 다른 세대원은 받지 못한다. 재정경제부의 2026년 세제개편안은 세대주와 배우자의 주소지가 다른 시군구에 있고 각자와 동거하는 직계존비속 등이 모두 무주택인 경우, 세대주의 배우자도 자기 전세대출로 공제를 받도록 대상을 넓혔다. 직장 때문에 떨어져 사는 부부가 각각 전세를 얻고도 한 사람만 공제받던 혼인 페널티를 풀려는 취지다.

다만 세대주와 배우자를 합산한 공제한도는 400만원 그대로다. 세제개편안 예시는 세대주 원리금 600만원(공제 240만원), 배우자 원리금 400만원(공제 160만원)을 든다. 현행에서는 세대주 240만원만 공제되지만, 개정 뒤에는 합산 원리금 1,000만원에 대한 400만원이 모두 공제된다. 늘어나는 공제는 160만원, 절세로는 실효 한계세율 16.5%에서 연 26만 4,000원, 26.4%에서 연 42만 2,400원이다. 한도를 올리는 개편이 아니라 한 세대의 남은 한도를 배우자 대출로 채우게 하는 개편이라는 뜻이다. 적용 시점은 2027년 1월 1일 이후 지급하는 원리금상환액부터다.

전세를 저울질할 때 넣어야 할 한 줄

전세와 월세를 비교할 때 대출이자만 비용으로 보고 그 이자의 40%가 소득에서 빠진다는 점을 빼면, 전세 쪽 비용을 실제보다 높게 잡게 된다. 자기 전세대출의 연 이자에 40%와 실효 한계세율을 차례로 곱해 절세액을 구하고, 그 금액을 12로 나눠 월세와 견주는 순비용에서 덜어 내는 순서로 확인하면 된다. 청약저축 공제로 한도를 이미 쓰고 있는지, 전세가 국민주택규모 이하인지부터 점검한 다음 전세 vs 월세 계산기에 자기 조건을 넣어 보고, 지난 전월세전환율 상한 브리핑의 전환율 기준과 함께 저울질하는 것이 순서다.