세대주가 아니어도 공제를 받을 수 있나요?

세대주가 공제를 받지 않는 경우에는 세대원이 받을 수 있습니다. 다만 재정경제부 문답자료는 세대원이 공제받는 경우에는 현행 규정에서도 실제 거주하는 경우에만 공제가 적용된다고 밝히고 있습니다. 이번 개정은 세대주에게도 같은 요건을 붙이는 방향입니다.

직장 때문에 다른 도시에 살면 공제가 사라지나요?

발표 자료에는 취학과 질병의 요양 등 부득이한 경우에 예외를 허용한다고만 적혀 있습니다. 근무지 이동이 그 예외에 들어가는지는 공개된 자료에 없고, 구체적인 판단 기준은 대통령령에서 정할 예정이므로 현재로서는 단정할 수 없습니다.

2026년에 대출을 받고 2027년에 이사를 나가면 어떻게 되나요?

2026년 12월 31일 이전에 설정한 주택저당이라면 2027년부터 2029년 과세기간 중 지급하는 이자까지는 종전 규정이 적용됩니다. 그 뒤 과세기간부터 어떻게 적용되는지는 시행 단계의 규정을 다시 확인해야 합니다.

기준시가 6억원은 언제를 기준으로 따지나요?

취득 당시 기준시가로 따집니다. 국세청 안내에 따르면 2024년 1월 1일 이후 취득분부터 기준이 5억원에서 6억원으로 올랐고, 취득한 뒤 기준시가가 올라도 공제 자격이 사라지지는 않습니다.

대출을 갈아타면 공제 한도가 그대로 유지되나요?

한도는 상환기간과 금리 방식으로 다시 판정됩니다. 고정금리와 비거치식 분할상환 조건을 잃으면 한도가 2,000만원에서 800만원이나 600만원으로 내려갈 수 있습니다. 경과조치에서 말하는 설정 시점을 대환 시 어떻게 보는지는 공개 자료에 없습니다.

공제 한도를 다 채우지 못하면 절세액은 어떻게 달라지나요?

실제로 낸 이자가 한도보다 적으면 이자 전액이 공제 대상이 되므로, 절세액은 한도가 아니라 이자에 본인 한계세율을 곱한 금액이 됩니다. 대출 잔액이 3억원대이고 금리가 연 4% 수준이면 이자가 한도 1,800만원에 닿지 않습니다.

주담대 이자 공제, 2027년부터 실거주해야 받는다

주택담보대출 이자에 붙는 소득공제는 2027년 1월 1일 이후 지급하는 이자분부터 해당 주택에 실제 거주하는 경우에만 적용됩니다(2026년 9월 기준). 2026년 12월 31일 이전에 설정한 주택저당이라면 2029년 과세기간까지는 종전 규정이 유지되므로, 당장 연말정산이 달라지는 사람은 없습니다. 달라지는 것은 앞으로 집을 살 때의 셈입니다. 공제를 받는지 여부는 대출금리를 0.65%포인트 낮춰 잡는 것과 같은 효과를 내고, 그 차이는 전세 vs 매매 계산기의 금리 입력값 하나로 확인할 수 있습니다.

2027년부터 공제에 붙는 요건

장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제는 주택을 담보로 10년 이상 돈을 빌린 근로자가 그해 낸 이자를 근로소득금액에서 빼는 제도입니다. 국세청 안내에 따르면 과세기간 종료일 현재 주택을 소유하지 않았거나 1주택을 보유한 세대의 세대주가 대상이고, 주택은 취득 당시 기준시가 6억원 이하여야 합니다. 공제 한도는 대출의 상환기간과 금리 방식에 따라 네 갈래로 갈립니다.

차입 조건	연간 공제 한도
상환기간 15년 이상 · 고정금리 + 비거치식 분할상환	2,000만원
상환기간 15년 이상 · 고정금리 또는 비거치식 분할상환	1,800만원
상환기간 15년 이상 · 그 외	800만원
상환기간 10년 이상 · 고정금리 또는 비거치식 분할상환	600만원

같은 이자를 내도 조건에 따라 공제받을 수 있는 금액이 3.3배까지 벌어지는 구조입니다. 재정경제부가 2026년 8월 3일 발표하고 9월 1일 국무회의에서 정부안으로 확정한 2026년 세제개편안은 이 공제를 해당 주택에 실제 거주하는 경우로 한정하고, 취학과 질병의 요양 등 부득이한 경우에만 예외를 허용하는 내용을 담았습니다. 문답자료는 개정 취지를 전세와 월세 관련 공제가 이미 실거주를 요건으로 삼고 있어 주택 관련 세제지원 사이의 정합성을 높이는 것이라고 적고 있습니다.

현행 제도에서 실거주가 전혀 고려되지 않았던 것은 아닙니다. 문답자료는 세대주가 공제받는 경우에는 별도의 실거주 요건이 없지만 세대원이 공제받는 경우에는 실제 거주하는 경우에만 공제가 적용된다고 밝히고 있습니다. 이번 개정은 세대주에게만 열려 있던 예외를 닫는 쪽입니다. 실거주 판단은 세대구성원 전원의 거주를 원칙으로 하되 국토교통부와 국세청 등 관계 부처 협의를 거쳐 대통령령에서 구체적인 기준을 정할 예정입니다.

언제 차입했느냐로 갈리는 적용 시점

적용 시기는 두 줄로 정리됩니다. 원칙은 2027년 1월 1일 이후 이자를 지급하는 분부터이고, 예외는 2026년 12월 31일 이전에 설정한 주택저당입니다. 후자는 2027년부터 2029년 과세기간 중 지급하는 이자까지 종전 규정을 적용받습니다.

주택저당 설정 시점	종전 규정이 적용되는 마지막 과세기간
2026년 12월 31일 이전	2029년
2027년 1월 1일 이후	없음(처음부터 실거주 요건 적용)

기준이 되는 것은 이사 시점이나 대출 신청일이 아니라 주택저당을 설정한 시점입니다. 올해 안에 설정을 마친 대출은 세 번의 연말정산을 더 종전 기준으로 치른다는 뜻이고, 내년에 설정하는 대출은 첫 연말정산부터 거주 여부를 따집니다. 집을 살 시점을 놓고 저울질하는 사람에게는 이 한 줄이 취득세 감면 한도보다 긴 기간에 걸쳐 작동합니다.

공제를 잃으면 세금은 얼마 늘어나나

소득공제는 과세표준을 줄이는 방식이므로 돌아오는 돈은 본인의 한계세율에 달려 있습니다. 국세청이 안내하는 종합소득세 기본세율은 과세표준 1,400만원 이하 6%, 5,000만원 이하 15%, 8,800만원 이하 24%, 1억 5,000만원 이하 35%이고, 여기에 지방소득세 10%가 더해져 실제 환급률은 6.6%, 16.5%, 26.4%, 38.5%가 됩니다. 한도를 전액 공제받는 경우의 절세액은 다음과 같습니다.

연간 공제 한도	6.6% 구간	16.5% 구간	26.4% 구간	38.5% 구간
2,000만원	132만원	330만원	528만원	770만원
1,800만원	118만 8,000원	297만원	475만 2,000원	693만원
800만원	52만 8,000원	132만원	211만 2,000원	308만원
600만원	39만 6,000원	99만원	158만 4,000원	231만원

이 표는 한도를 꽉 채우는 경우의 상한입니다. 실제로는 낸 이자가 한도보다 적은 경우가 많고, 그럴 때 절세액은 이자에 한계세율을 곱한 금액이 됩니다. 한도 2,000만원을 다 쓰려면 연 이자가 2,000만원이어야 하는데, 이는 금리 연 4%에서 잔액 5억원에 해당하는 규모입니다.

그 절세액은 금리 몇 %포인트에 해당하나

절세액을 대출 잔액으로 나누면 금리 인하 폭으로 환산됩니다. 매매가 5억원에 자기자본 2억원을 넣고 취득세와 중개보수를 더해 계산기 엔진이 산출한 주택담보대출은 3억 750만원이고, 연 4.0% 30년 원리금균등 조건의 월 납입액은 약 146만 8,000원, 첫해 이자는 약 1,220만원입니다. 한도 1,800만원에 닿지 않으므로 이자 전액이 공제 대상입니다.

한계세율 구간	첫해 절세액	금리 환산
6.6%	약 80만 5,000원	약 0.26%포인트
16.5%	약 201만 3,000원	약 0.65%포인트
26.4%	약 322만 1,000원	약 1.05%포인트
38.5%	약 469만 8,000원	약 1.53%포인트

환산 폭은 10년 동안 거의 변하지 않습니다. 원리금균등상환에서는 해마다 이자와 잔액이 함께 줄어들기 때문에 16.5% 구간은 1년차 약 0.655%포인트에서 10년차 약 0.651%포인트로 움직입니다. 공제를 받는 사람과 받지 못하는 사람은 같은 금리로 빌렸더라도 서로 다른 금리로 빌린 것과 같은 상태에 있다는 뜻입니다. 금리 방식에 따라 달라지는 한도의 의미는 대출 상환 방식 가이드에서 이어집니다.

전세와 매매의 우열은 얼마나 밀리나

환산한 금리를 엔진에 넣으면 판단이 얼마나 움직이는지 볼 수 있습니다. 매매가 5억원, 전세보증금 3억 5,000만원, 자기자본 2억원, 전세자금대출 연 3.8%, 투자수익률 연 3.0%, 집값상승률과 전세가상승률 각 연 2.0%, 보유 10년, 재산세와 중개보수 등 보유·거래 비용 반영 조건에서 주담대 금리만 바꿔 돌린 결과입니다.

공제 가정	주담대 금리	매매가 전세를 앞서는 시점	10년 순자산 격차
공제 적용	4.000%	23개월째	약 3,947만원
공제 없음(16.5% 구간)	4.655%	49개월째	약 1,773만원
공제 없음(26.4% 구간)	5.048%	96개월째	약 452만원

결론의 방향은 바뀌지 않지만 회수 시점은 크게 밀립니다. 매매가 전세를 앞지르는 시점이 23개월째에서 49개월째, 26.4% 구간에서는 96개월째로 약 4.2배 늘어납니다. 10년 순자산 격차도 약 3,947만원에서 약 1,773만원과 약 452만원으로 좁아집니다.

격차가 줄어든 폭은 약 2,173만원과 약 3,494만원인데, 같은 기간 공제로 돌려받는 돈을 더한 금액(16.5% 구간 약 1,830만원, 26.4% 구간 약 2,928만원)보다 큽니다. 엔진이 매매 쪽 월 지출이 커진 만큼을 전세 쪽 투자금으로 돌려 기회비용을 복리로 쌓기 때문입니다. 공제를 잃는 비용은 환급받지 못한 세금만이 아니라 그 돈이 굴러가지 못한 몫까지 포함한다는 의미이고, 순수한 손익분기 연수 자체는 전세 vs 매매 손익분기 글에서 다룹니다.

아직 정해지지 않은 것

실거주의 구체적인 판단 기준은 대통령령에 위임돼 있어 공개된 자료로는 확인되지 않습니다. 세대구성원 전원의 거주를 원칙으로 한다는 방향만 제시됐고, 부득이한 경우의 범위도 취학과 질병의 요양이 예시로 적혀 있을 뿐입니다. 세대 분리나 근무지 이동을 어떻게 볼지는 규정이 나와야 판단할 수 있습니다.

경과조치에서 말하는 설정 시점을 대환 시 어떻게 보는지도 자료에 없습니다. 이번 개편안은 2026년 9월 1일 국무회의를 통과한 정부안이고 국회 심의를 거쳐야 확정되므로, 내용이 조정될 가능성도 남아 있습니다. 계산기 쪽 한계도 분명합니다. 엔진은 소득공제를 직접 반영하지 않아 이 글은 절세액을 금리로 환산해 넣었고, 재산세와 종합부동산세는 1주택 근사치이며 양도소득세와 대출 한도 규제는 반영되지 않습니다. 매수에 드는 비용 항목 전체는 집 살 때 드는 돈 가이드에서 확인하는 편이 낫습니다.

올해 안에 확인할 순서

연말정산 시기가 오기 전에 정리해 둘 항목은 순서가 있습니다. 월세 쪽 공제와 비교하려면 월세 세액공제 확대 글을 함께 보면 됩니다.

보유한 주담대의 상환기간과 금리 방식을 확인한다.
그 조건에 해당하는 공제 한도를 표에서 찾는다.
올해 낸 이자와 한도 가운데 작은 금액을 공제액으로 잡는다.
본인 한계세율을 곱해 절세액과 금리 환산 폭을 구한다.
매수를 앞두고 있다면 저당 설정 시점이 올해 안인지 따진다.
실거주 계획이 없다면 환산 금리를 올려 잡고 다시 비교한다.