보금자리론 금리 인상, 30년 총이자 798만원 늘어난다

한국주택금융공사의 보금자리론 금리가 2026년 11월 9일 공시분부터 전 만기에서 0.10%포인트 올랐다(2026년 11월 기준). 한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일 연 3.00%로 오른 뒤 그대로인데 정책 모기지 금리만 움직인 경우다. 아낌e보금자리론 30년 만기는 연 5.10%에서 연 5.20%가 되고, 한도까지 꽉 채운 3억 6,000만원을 원리금균등으로 빌리면 총이자가 약 798만원 늘어난다. 같은 0.10%포인트는 전세 대신 매매를 골랐을 때 순자산이 역전되는 시점도 37개월에서 42개월로 다섯 달 밀어 놓는다. 본인 조건의 역전 시점은 전세 vs 매매 계산기에 직접 넣어 확인할 수 있다.

11월 9일 공시 금리는 만기별로 얼마인가

보금자리론은 한국주택금융공사가 공급하는 장기 고정금리 주택담보대출로, 대출 실행일부터 만기까지 금리가 바뀌지 않는다. 공사 금리표에는 공시일이 다른 두 금리가 함께 올라와 있고, 공시 금리가 가장 낮은 아낌e보금자리론 기준으로 비교하면 다음과 같다.

만기	11월 1일 공시	11월 9일 공시
10년	연 4.90%	연 5.00%
15년	연 5.00%	연 5.10%
20년	연 5.05%	연 5.15%
30년	연 5.10%	연 5.20%
40년	연 5.15%	연 5.25%
50년	연 5.20%	연 5.30%

여섯 개 만기 전부가 정확히 0.10%포인트씩 올라, 만기가 길수록 더 많이 오르는 구조는 아니다. 은행 창구에서 대면으로 신청하는 t보금자리론과 비대면 u보금자리론은 같은 만기에서 아낌e보금자리론보다 0.10%포인트 높아, 11월 9일 공시분에서 10년 만기 연 5.10%부터 50년 만기 연 5.40%까지 올라간다. 적용되는 쪽은 신청 시점에 유효한 공시 금리이므로, 공시일 경계에 놓인 신청은 접수 완료 시점을 취급 금융기관에 확인해 두는 편이 안전하다.

0.10%포인트가 3억 6,000만원에서 만드는 금액

금리 인상 폭이 소수점 두 자리이면 체감이 어렵다. 보금자리론 기본 한도인 3억 6,000만원을 원리금균등으로 빌렸다고 보고 월 상환액과 총이자를 만기별로 계산하면 숫자가 분명해진다.

만기	월 상환액 증가	총이자 증가
10년	약 1만 7,572원	약 210만 8,677원
15년	약 1만 8,788원	약 338만 1,906원
20년	약 1만 9,977원	약 479만 4,482원
30년	약 2만 2,180원	약 798만 4,795원
40년	약 2만 4,110원	약 1,157만 2,644원
50년	약 2만 5,712원	약 1,542만 7,116원

30년 만기에서 월 상환액은 약 195만 4,619원에서 약 197만 6,799원으로 오른다. 월 2만원대 차이는 가계부에서 쉽게 묻히는 크기이지만, 360회를 누적하면 약 798만원이 되어 취득세나 중개보수에 맞먹는 금액이 된다. 생애최초 구입자 한도인 4억 2,000만원을 30년 만기로 빌리는 경우에는 월 약 2만 5,877원, 총이자로는 약 931만 5,595원까지 벌어진다.

만기가 길수록 인상분이 눈덩이처럼 커지는 이유

같은 0.10%포인트인데 10년 만기의 총이자 증가분은 약 211만원이고 50년 만기는 약 1,543만원으로 일곱 배가 넘는다. 원리금균등 상환에서 이자는 그달의 잔액에 금리를 곱해 붙고, 만기가 길면 잔액이 천천히 줄어들면서 높은 금리가 더 오랜 기간 더 큰 잔액에 작용하기 때문이다.

만기를 늘리면 월 상환액이 가벼워지는 것은 사실이다. 11월 9일 공시 금리에서 3억 6,000만원의 월 상환액은 30년 만기 약 197만 6,799원, 50년 만기 약 171만 1,637원으로 약 26만원 차이가 난다. 그 대가로 총이자는 약 3억 5,164만원에서 약 6억 6,698만원으로 약 3억 1,533만원 늘어난다. 금리가 오른 국면에서 만기를 늘려 월 부담을 맞추는 선택은 월 현금흐름을 사는 대신 총비용을 내주는 거래라는 뜻이다.

전세보다 매매가 앞서는 시점은 얼마나 밀리나

대출금리는 매매 시나리오에만 붙는 비용이므로 전세와 매매의 우열을 직접 움직인다. 매매가 6억원에 보금자리론 한도 3억 6,000만원을 쓰고 자기자본 2억 4,900만원을 넣는 조건에서, 전세보증금 4억원과 전세자금대출 연 4.0%, 투자수익률 연 4.0%, 집값 상승률 연 2.5%와 전세가 상승률 연 2.0%, 재산세와 중개보수 등 보유·거래 비용 반영으로 두고 돌린 결과를 보유기간별로 늘어놓으면 다음과 같다.

보유기간	연 5.10%의 순자산 격차	연 5.20%의 순자산 격차	차이
3년	약 7,334원 부족	약 113만 2,678원 부족	약 112만 5,344원
5년	약 638만 7,344원 우위	약 445만 9,005원 우위	약 192만 8,339원
7년	약 1,396만 4,013원 우위	약 1,118만 9,652원 우위	약 277만 4,361원
10년	약 2,764만 9,519원 우위	약 2,352만 4,793원 우위	약 412만 4,727원

격차가 플러스로 뒤집혀 다시 되돌아가지 않는 시점은 연 5.10%에서 37개월, 연 5.20%에서 42개월이다. 금리가 0.10%포인트 오르면서 매매가 전세를 앞서는 시점이 다섯 달 늦춰진 셈이다. 10년 시점의 순자산 격차가 약 412만원 줄어드는 것도 눈여겨볼 대목인데, 이는 총이자 증가분 798만원보다 작다. 월 상환액이 늘어난 만큼 투자로 돌릴 여력이 줄어드는 효과와 대출을 10년만 갚고 끊은 구간의 이자만 반영되는 효과가 겹치기 때문이다.

우대금리를 다 받으면 인상분이 묻히는 구간

공사는 보금자리론 우대금리를 최대 1.0%포인트 한도로 중복 적용하고, 전자약정과 전자등기 우대 0.1%포인트는 이 한도와 별도로 더 얹는다고 안내한다. 신혼가구 0.3%포인트, 신생아 출산가구 0.2%포인트, 2자녀 0.5%포인트, 3자녀 이상 0.7%포인트, 한부모·장애인·다문화가구 0.7%포인트, 전세사기피해자 1.0%포인트가 주요 항목이다. 반대로 담보주택이 규제지역에 있으면 0.2%포인트가 가산된다.

적용 금리	전세 대비 역전 시점	10년 시점 순자산 격차
연 4.20% (우대 1.0%p 전액)	17개월	약 6,431만 7,100원
연 5.20% (우대 없음)	42개월	약 2,352만 4,793원
연 5.40% (규제지역 가산)	57개월	약 1,524만 7,075원

우대 항목을 모두 채워 연 4.20%까지 내려가면 역전 시점이 17개월로 당겨지고, 10년 격차는 우대가 없는 경우의 약 2.7배가 된다. 반대로 규제지역 담보로 0.2%포인트가 가산되면 역전은 57개월로 밀려, 공시 금리 인상분보다 가산금리 쪽이 결과를 더 크게 흔든다. 규제지역에서는 LTV와 DTI가 각각 10%포인트 차감돼 빌릴 수 있는 금액 자체도 줄어들기 때문에, 금리 인상분만 따로 떼어 비교하면 영향을 과소평가하게 된다.

집값과 전세가가 같은 속도로 오르면 결론이 바뀐다

위 표의 역전 시점은 집값이 전세가보다 연 0.5%포인트 빨리 오른다는 가정 위에 서 있다. 다른 조건을 그대로 두고 집값 상승률을 전세가 상승률과 같은 연 2.0%로 맞추면 결과가 달라진다. 연 5.10%에서는 10년을 보유해도 매매 순자산이 전세보다 약 877만 409원 부족하고, 연 5.20%에서는 그 부족분이 약 1,289만 5,135원으로 커진다. 두 경우 모두 10년 안에 역전이 일어나지 않는다.

상승률 격차가 사라지면 금리 인상은 역전 시점을 미루는 수준이 아니라 역전 자체를 지우는 변수로 작동한다. 보금자리론 대상 주택이 6억원 이하 구간에 몰려 있다는 점을 생각하면, 관심 지역의 최근 몇 년 집값과 전세가 상승률 격차를 먼저 확인하는 일이 금리 0.10%포인트를 따지는 일보다 앞선다.

6억원 상한과 3억 6,000만원 한도가 계산을 가두는 지점

이 계산은 보금자리론을 쓸 수 있는 사람에게만 유효하다. 공사는 대출승인일 현재 담보주택 가격이 6억원을 넘으면 취급하지 않고, 구입용도는 시세정보와 감정평가액, 매매가액 중 하나라도 6억원을 초과하면 대상에서 제외한다. 대출한도는 3억 6,000만원이며 다자녀가구와 전세사기피해자는 4억원, 생애최초 구입자는 4억 2,000만원까지 늘어난다.

소득 요건은 부부합산 연소득 7,000만원 이하가 기본이고, 혼인신고 7년 이내 신혼가구는 8,500만원, 미성년 자녀 1명은 9,000만원, 다자녀가구는 1억원 이하로 완화된다. 담보인정비율은 아파트 최대 70%, 기타주택 최대 65%이고 총부채상환비율은 최대 60%다. 자금용도에는 주택 구입과 임차보증금 반환 같은 보전용도 외에 기존 주택담보대출을 갚는 상환용도가 포함되므로, 변동금리 대출에서 갈아타려는 경우에도 이번 공시 금리가 기준선이 된다.

공시 금리가 바뀐 뒤 확인할 순서

1. 담보주택의 시세와 매매가액이 6억원 이하인지 먼저 확인하라.
2. 부부합산 연소득을 가구 유형별 소득 요건과 맞춰 보라.
3. 해당되는 우대금리 항목을 모두 적어 합계가 1.0%포인트에 닿는지 계산하라.
4. 담보주택이 규제지역이면 가산 0.2%포인트와 한도 차감을 함께 반영하라.
5. 만기별 월 상환액과 총이자를 나란히 놓고 감당 가능한 구간을 정하라.

금리 0.10%포인트는 월 2만원대이지만 30년을 누적하면 약 798만원이고, 전세에서 매매로 넘어가는 시점을 다섯 달 늦춘다. 본인의 매매가와 전세보증금, 자기자본으로 역전 시점을 다시 계산하려면 전세 vs 매매 계산기에 조건을 넣어 확인하면 된다. 상승률 격차가 역전 시점을 좌우하는 구조는 전세 vs 매매, 몇 년 살면 사는 게 이득일까에서, 보금자리론 소득 요건이 부부 중 1인 기준으로 바뀐 경위는 보금자리론 결혼페널티 해소, 부부 중 1인 소득만 본다에서 이어 볼 수 있다. 담보인정비율과 총부채원리금상환비율이 한도를 깎는 구조는 주택담보대출 한도 가이드에, 취득세와 중개보수를 포함한 초기비용 구성은 집 살 때 드는 돈 가이드에 정리돼 있다.